Prohibición del alquiler turístico por la comunidad de propietarios

Como ya sabe, el alquiler turístico, especialmente en zonas urbanas y turísticas, ha sido un tema de debate, con preocupaciones sobre su impacto en las comunidades residenciales y la necesidad de una regulación adecuada.

Pues bien, el Tribunal Supremo en una importante sentencia de 29 de noviembre de 2023 (Sala de lo Civil), ha dictaminado que las comunidades de propietarios pueden prohibir los pisos turísticos si así está expresado en sus estatutos. Concretamente, esto es posible si los estatutos lo prohíben explícitamente (prohibición de dicha actividad expresa) o incluso si prohíben las actividades económicas en las viviendas existentes en dicha comunidad.

Esto es así debido a una doble resolución dictada recientemente, una en un edificio de 20 plantas con sede en Oviedo y otro en un edificio en San Sebastián.

La comunidad esgrime que los estatutos fijados en la misma promoción prohibían de forma tajante la realización de actividad económica alguna. No hacía referencia a piso turístico, pero expresaba de forma clara que no se podía realizar ni oficina, ni despacho, ni consulta, ni clínica.

Lo más curioso del caso es que la demandante no era la comunidad, sino que eran los propietarios de los pisos turísticos que quisieron anular acuerdos de comunidad que de forma más intensa prohibían la actividad económica de piso turístico. Consideramos que el demandante cometió un gravísimo error de cálculo al plantear el pleito pues ha sentado una jurisprudencia que protege a las comunidades.

Todos sabemos que el asunto de los pisos turísticos está en boca de todos. España, sobre todo en las grandes urbes se está convirtiendo en un nido de turismo de masa, desenfrenado. Las personas ya no quieren emprender en negocios sino en comprar vivienda y destinarla a uso turístico. Esto es lógico, en parte porque todo el mundo quiere venir a visitar España, tanto Madrid, como Barcelona, San Sebastián, Valencia, Bilbao, Sevilla, etc., son capitales espectaculares. Todos los norteños europeos están atraídos por el buen clima, el buen ambiente, la buena comida, la cercanía, etc. Los sureños del mundo están atraídos por estas ciudades por la seguridad, las oportunidades, la paz existente. En definitiva, España es número 1 indiscutible en calidad de vida, y eso se traduce en mucho turismo.

Sin embargo, las autoridades están en bloque en contra de la sobreexplotación turística por un motivo básico: daña el mercado del alquiler y daña el mercado de la vivienda. Además de eso, destruye las ciudades que quedan servidas en bandeja al turismo y nada más. El habitante autóctono, casi está en extinción.

Por eso mismo, esta resolución del Supremo es contundente. Declara que establecer un piso turístico es una actividad económica y que, si los estatutos de una comunidad prohíben las actividades económicas, los pisos turísticos quedan prohibidos. El Supremo razona que de ninguna manera se coarta el derecho a la vivienda ni a la propiedad privada, pues el propietario puede residir en la vivienda o puede alquilarla, pero no puede establecer una verdadera actividad económica como es el alquiler turístico o temporal.

El Supremo discrimina en cuanto a alquiler permanente de vivienda para uso residencial y alquiler temporal o vacacional, con fines turísticos.

Repercusiones

Hasta hora, las comunidades de vecinos enfrentaban algún que otro problema con el destino que los propietarios daban a los pisos. Por ejemplo, en su momento, alguna comunidad provocó mediante pleito alguna que otra sentencia que indicaba que si una comunidad, acordaba que una determinada actividad era nociva, dicha comunidad podía demandar al propietario para que cesara su actividad. Esto había llegado a suceder con consultas de psicólogo, que generaban inmisiones acústicas a los vecinos. Pero también había llegado a suceder con pisos residenciales que se destinaban a la prostitución. A veces, ante la inactividad de la administración pública, las comunidades de vecinos habían planteado demandas para cesar la actividad económica de la vivienda donde se ejercía. Estas comunidades habían conseguido sentencias a su favor.

Ahora la resolución del Supremo abre la puerta a que las comunidades puedan o reformar sus estatutos o directamente acordar que la actividad económica de piso turístico es nociva y por tanto que pretenden el cese de dicha actividad. Por consiguiente, se puede llegar a avecinar una ola de cierres de pisos turísticos promovidos por las propias comunidades.