- 21 febrero, 2025
- Categorias: Legal
En un país donde el turismo movió en 2024 la nada despreciable cifra de 207.763 millones de euros, un 6,5% más que hace un año, con un peso del 13,1 % sobre el Producto Interior Bruto (PIB) nacional, según datos de la asociación Exceltur (www.exceltur.org), que aglutina a las principales empresas del sector, resulta ciertamente complicado justificar el hecho de que casi día sí, día también, encontramos en la prensa de todo tipo noticias sobre posibles iniciativas legislativas que vendrían a restringir los derechos de explotación turística de los propietarios de viviendas, proyectos que provienen no solo del Gobierno central sino también de las comunidades autónomas, en virtud de las competencias que les han sido delegadas, y que generan consecuente inquietud en aquellas personas que, por los más legítimos motivos, y haciendo uso de su derecho a dedicar su patrimonio a aquellos fines que consideran oportuno, adquirieron o dispusieron una o varias propiedades para atender la demanda turística, contra la correspondiente retribución liquidada por el visitante.
De inicio, debemos diferenciar situaciones que nuestro ordenamiento, a su vez, distingue, como es la vivienda habitual, sujeta a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y cuyos términos resultan, como es sabido, imperativos en muchos aspectos para los contratantes (como, por ejemplo, los plazos de duración mínima, y prórrogas a criterio del inquilino), respecto del alquiler de temporada, con la amplia libertad de pactos que la sustenta (sin perjuicio de las restricciones del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, ante una relación empresario – consumidor, en su caso), siendo el elemento diferencial de hecho entre el alquiler de vivienda habitual y el de temporada el que en el primero el inmueble se arrienda con el propósito de ser destinado a domicilio permanente del arrendatario, y en el segundo el contrato cubre la necesidad del ocupante de contar con una mera solución transitoria, ya sea por razones de estudio, trabajo o desplazamiento para recibir un tratamiento médico continuado, entre otras muchas posibles razones.
Establecido lo anterior, surge la lógica duda sobre qué distingue entonces el arrendamiento de temporada respecto de la explotación de vivienda en uso turístico, y la respuesta a esta cuestión no es única, ya que esta última modalidad de cesión depende de cómo defina cada normativa territorial el concepto de vivienda de uso turístico, si bien el denominador común a todas ellas consiste en que si el propietario no solo ofrece un espacio físico habitacional, sino también servicios auxiliares a estos, como limpieza, recepción, suministros tales como internet o plataformas de TV, o similares, sí estaríamos ante un alquiler de uso vacacional.
Cuestión diversa es si afecta a una u otra calificación y clasificación el entregar el uso de una o varias habitaciones o la vivienda completa, ya que la descentralización normativa ha generado desviaciones en varias comunidades autónomas respecto de la literalidad del artículo 5, e) LAU: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
Aclarado lo precedente, centramos nuestro análisis en exponer qué concretos derechos asisten al propietario titular de una o varias viviendas que ve eliminado o reducido su derecho a explotar las mismas mediante la modalidad de uso turístico.
Así, si el impedimento o restricción tienen su origen en un acuerdo de junta de propietarios de la comunidad a la que pertenece el inmueble, al propietario le asisten las acciones judiciales o, más infrecuentes, arbitrales, previstas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), de impugnación de acuerdos, más concretamente en su artículo 18, siempre que se salve el voto en junta, en sus diferentes modalidades.
A este respecto, el Tribunal Supremo, en dos recientes sentencias (nº 1232/2024 y nº 1233/2024), dictadas el 3 de octubre de 2024, ha establecido que es válido el acuerdo de junta de propietarios por el que se prohíbe, como extensión del término “limitar” que se prevé en el artículo 17 LPH, el uso turístico de las viviendas, si se vota en tal sentido por al menos tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación la Junta.
Por tanto, si el titular de una vivienda de uso turístico considera que el acuerdo de limitación o prohibición asumido por la comunidad de propietarios no cuenta con las formalidades requeridas, podrá ejercer las acciones judiciales civiles antes citadas, si bien tomando en cuenta la brevedad de los plazos legales, de caducidad, no interrumpibles, como sí sucedería en el caso de la prescripción, de tres meses o un año, en función de la naturaleza del quebranto normativo, desde la adopción del acuerdo.
Por otra parte, es posible que el acuerdo de restringir o imposibilitar la explotación turística de una vivienda nazca en una decisión política, cristalizada en una norma estatal, autonómica o, incluso, municipal, que le de soporte, o de una decisión administrativa singular de suspensión o revocación de una concreta licencia frente a su titular.
En uno u otro caso, la dificultad estriba en determinar correctamente la relación jurídico procesal que une al interesado con la administración responsable, conforme al derecho administrativo. Análisis que, a su vez, tendrá efectos en cuanto a los Juzgados o Tribunales competentes, y el plazo de ejercicio de la acción de reclamación, con el requerimiento previo ante la propia administración actuante.
Además, si el propietario ostenta la condición de inversor extranjero, se recomienda valorar si existe algún Acuerdo de Promoción y Protección Recíproca de Inversiones (APPRI) suscrito y vigente entre su país y España, convenios bilaterales cuyo objetivo consiste precisamente en fomentar, a través de una protección incluso supletoria a la de los propios nacionales del país receptor, la inversión extranjera. Sirva el ejemplo de la utilidad de este instrumento legal en el sector de las energías renovables, donde el brusco viraje legislativo respecto de las subvenciones comprometidas ha conducido a cuantiosas indemnizaciones en favor de los inversores protegidos por APPRIs.
Por último, no podemos dejar de sugerir a los propietarios que si prevén que sus legítimos derechos de explotación serán transgredidos, o si ya lo han sido, contacten con celeridad con un abogado o firma jurídica especializada a fin de que les asesore y acompañe en el proceso de reclamación, ya sea administrativa, arbitral o judicial, recopilando las pruebas necesarias como, entre otras, informes periciales que acrediten y cuantifiquen los daños y perjuicios sufridos, y formalizando en plazo la acción cuyo ejercicio corresponda, conforme a todo lo ahora expuesto, en defensa de sus intereses patrimoniales.
Jaime Cuevas.
Director área legal JDA abogados y asesores Madrid.
