- 24 enero, 2025
- Categorias: Legal
Se han conocido en fechas muy recientes los problemas de liquidez de una de las más conocidas, y reconocidas, inmobiliarias on line en España, noticia que ha generado el consiguiente sentimiento de inquietud en aquellas personas que iniciaron sus trámites de compra o venta de sus propiedades con la proptech, y que ahora se cuestionan qué sucederá con sus inmuebles y las obligaciones y derechos recíprocos pendientes de cumplir.
Como breve y necesario antecedente para quienes no estén familiarizados con este mercado, debemos remarcar que el mundo de la digitalización y las redes sociales han multiplicado la práctica negocial de servicios tradicionalmente ligados a la interacción personal y directa entre comercial y cliente, como pudiera ser la compra de un vehículo o, incluso, de un vestido o un traje realizado a medida del comprador, enviado en ocasiones desde lejanas y exóticas localizaciones.
La confianza del ciudadano sobre las ventas telemáticas ha venido creciendo de manera geométrica y proporcional a su conocimiento de los medios y herramientas digitales, como buscadores y navegadores de internet y, principalmente, redes sociales y aplicaciones de dispositivos móviles (apps)
En este contexto, comenzaron a operar en España desde hace unos años una serie de inmobiliarias cuya singularidad reside en contar con una plataforma de tasación, operativa de rehabilitación, equipo de gestión documental y automatización de procedimientos que les dotan de gran agilidad, capaces de captar, ofertar, adquirir, rehabilitar, comercializar nuevamente, y finalmente transmitir, la misma vivienda, todo ello en pocos días.
Pero, qué sucedería si en cualquiera de las fases de este proceso una inmobiliaria llega a solicitar el concurso de acreedores por problemas de solvencia o liquidez.
Si el cliente ocupa la posición de vendedor, el principal problema vendrá en el lapso de tiempo que transcurre desde que comprometa su vivienda a través de un contrato de arras penitenciales hasta su venta mediante escritura pública ante notario, pero no quedará obligado a formalizar la misma sin el pago total y previo o simultáneo de la cantidad pactada como precio, y podrá hacer suya la cifra adelantada como señal prevista en el artículo 1454 del Código Civil: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
Si, por el contrario, el particular es quien compra, en tanto la vivienda siga a disposición de la empresa vendedora, y quien comparezca en su nombre acredite ante el Notario que dispone de facultades no limitadas judicialmente, no existirá problema para la venta. No obstante, recomendamos no suscribir en este contexto un acuerdo de arras por la incertidumbre en la expectativa de recibir, ya no el duplo, sino incluso de recuperar el propio importe de la señal depositada, caso de que la venta no llegue a materializarse notarialmente.
Por otra parte, conviene recordar que en un proceso judicial concursal, los negocios concluidos en los dos años previos quedan sujetos a un posible reintegro por el artículo 226.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal: “Son rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la solicitud de declaración de concurso, así como los realizados desde esa fecha a la de la declaración, aunque no hubiere existido intención fraudulenta.”
Y, desde nuestra experiencia en el asesoramiento en materia de insolvencia y, más concretamente, en la dirección letrada de afectados en procesos concursales de empresas inmobiliarias, las operaciones de compraventa de inmuebles se sitúan en situación de alto riesgo de resultar objeto de una acción de rescisión y reintegro, abriendo todo un abanico de posibilidades y consecuencias patrimoniales cuanto menos de dudoso resultado para el afectado en caso de que la citada acción resulte finalmente estimada judicialmente por el Juez concursal.
En resumen, nuestro sistema legal cuenta con herramientas de protección de comprador o vendedor de inmuebles respecto de la posible entrada en un proceso concursal de una inmobiliaria, ya ostente esta, a su vez, el contrapuesto lugar de vendedor o comprador, sin perjuicio de los genéricos derechos de salvaguarda de los intereses del consumidor, previstos en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, así como, más tenues, en la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico e, incluso, de la posibilidad de reclamar responsabilidad solidaria de avalistas o entidades bancarias, en determinados supuestos, si el objeto de la compraventa lo constituye una vivienda de nueva construcción, por las cantidades entregadas a cuenta, conforme a la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, pero resulta sin duda recomendable contar con un conocimiento profundo de la legislación aplicable, con el que poder elaborar y ejecutar una estrategia de protección eficaz de los derechos de quien sea perjudicado por la insolvencia de una inmobiliaria digital por la compra o venta de una vivienda.
Jaime Cuevas.
Director área legal JDA abogados y asesores, Madrid.