Defectos constructivos de una vivienda de obra nueva.

De quins terminis disposo per reclamar la reparació dels defectes constructius del meu habitatge d’obra nova?

Després de l’entrada en vigor de la Llei 38/1999 d’Ordenació de l’Edificació, es van modificar els terminis legals que qualsevol persona que adquireixi un habitatge d’obra nova disposa per reclamar aquells vicis o defectes constructius que presenti la mateixa.

Així, la citada norma disposa dos terminis diferenciats de garantia pels que han de respondre els agents constructius (promotora, constructora, arquitecte, aparellador) pels defectes que pateixi qualsevol habitatge d’obra nova, i així mateix un tercer termini de garantia que afecta al constructor pels mers defectes d’acabat. Aquesta responsabilitat lògicament haurà de distribuir-se entre cada un dels agents constructius en funció de la directa intervenció de cada un d’ells en l’aparició dels defectes detectats.

Els terminis legalment establerts són els següents:

• Durant el termini de deu anys, pels danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes que afectin a la cimentació, als suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, i que comprometin directament la resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici.
• Durant tres anys, pels danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l’incompliment dels requisits d’habitabilitat (salubritat, estanqueïtat, protecció contra el soroll, aïllament tèrmic etc…).
• El constructor també respondrà pels danys materials per vicis o defectes d’execució que afectin a elements d’acabat de les obres dins del termini d’un any (persianes que s’encallen, portes o finestres que no tanquen o no ajusten correctament, etc…)

Sens perjudici de que els citats terminis són de garantia, és a dir, que estableixen el període de temps en el que si apareixen els defectes constructius seran responsables d’ells els agents que hagin intervingut en el procés constructiu, cal tenir en compte que, la norma també assenyala la circumstància de que a partir del moment en que apareguin els defectes, el perjudicat disposa del termini legal de dos anys per a formular la seva reclamació, la qual pot estar encaminada a que se li reparin els defectes, o bé a que se li indemnitzi el cost de reparació dels mateixos. Un cop transcorregut aquest termini, i encara que estiguéssim dins del termini legal de garantia, no seria reclamable el defecte als agents constructius responsables.

 

¿Qué plazos tengo para reclamar la reparación de los defectos constructivos de mi vivienda de obra nueva?

Tras la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, se vinieron a modificar los plazos legales que cualquier persona que adquiera una vivienda de obra nueva dispone para reclamar por aquellos vicios o defectos constructivos de los que adolezca la vivienda.

Así, la citada norma dispone dos plazos diferenciados de garantía por los que deben responder los agentes constructivos (promotora, constructora, arquitecto, aparejador) por los defectos de que adolezca cualquier vivienda de obra nueva, y asimismo un tercer plazo de garantía que afecta al constructor por los meros defectos de acabado. Dicha responsabilidad lógicamente habrá de repartirse entre cada uno de los agentes constructivos en función de la directa intervención de cada uno ellos en la aparición de los defectos detectados.

Los plazos legamente establecidos son los siguientes:

• Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (salubridad, estanqueidad, protección contra el ruido, aislamiento térmico etc…).
• El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año (persianas que se atrancan, puertas o ventanas que no cierran o no ajustan correctamente etc…).

Sin perjuicio de que los citados plazos son de garantía, es decir, que establecen el período de tiempo en el que si aparecen los defectos constructivos serán responsables de ellos los agentes intervinientes en el proceso constructivo, hay que tener en cuenta no obstante, que la norma también señala la circunstancia de que a partir del momento en que aparecen los defectos, el perjudicado dispone del plazo legal de dos años para formular su reclamación, la cual puede estar encaminada a que se le reparen los defectos, o bien a que se le indemnice por el coste de subsanación de los mismos. Transcurrido dicho plazo de prescripción, y aunque estuviéramos dentro del plazo legal de garantía, no sería reclamable el defecto a los agentes constructivos responsables.