Quines operacions immobiliàries estan exemptes de l’IVA?

Les exempcions en l’IVA en lliuraments de béns i prestacions de serveis estan regulades en l’article 20 de la Llei 37/1992 de l’IVA (LIVA). Es tracta d’exempcions limitades perquè els empresaris o professionals que fan aquests lliuraments de béns o prestacions de serveis no repercuteixen IVA, però tampoc poden deduir l’IVA suportat en les compres.

Exempcions immobiliàries

Dins d’aquestes exempcions, podem destacar que la norma recull un ampli règim d’exempcions en matèria immobiliària en els números 20è, 22è i 23è de l’article 20.U de la LIVA. Vegem a continuació aquestes operacions exemptes de l’IVA.

1. Exempció en l’IVA dels lliuraments de terrenys no edificables

Estan exempts els lliuraments de terrenys rústics i altres que no tinguin la condició d’edificables, incloses les construccions de qualsevol naturalesa en ells enclavades, que siguin indispensables per al desenvolupament d’una explotació agrària, i els destinats exclusivament a parcs i jardins públics o a superfícies viàries d’ús públic.

Atenció. A aquest efecte, es consideren edificables els terrenys qualificats de solars per la Llei sobre el règim del sòl i ordenació urbana i altres normes urbanística, així com els altres terrenys aptes per a l’edificació per haver estat aquesta autoritzada per la corresponent llicència administrativa.

L’exempció no s’estén als lliuraments dels següents terrenys, encara que no tinguin la condició d’edificables:

• Els de terrenys urbanitzats o en curs d’urbanització, excepte els destinats exclusivament a parcs i jardins públics o a superfícies viàries d’ús públic.
• Els de terrenys en els quals es trobin enclavades edificacions en curs de construcció o acabades quan es transmetin conjuntament amb les mateixes i els lliuraments d’aquestes edificacions estiguin subjectes i no exemptes a l’impost. No obstant això, estaran exempts els lliuraments de terrenys no edificables en els quals es trobin enclavades construccions de caràcter agrari indispensables per a la seva explotació i les de terrenys de la mateixa naturalesa en els quals existeixin construccions paralitzades, ruïnoses o derruïdes.

2. Exempció en l’IVA dels segons i ulteriors lliuraments d’edificacions

D’igual forma, tal com estableix la LIVA, es troben exemptes de l’IVA els segons i ulteriors lliuraments d’edificacions, inclosos els terrenys en què es trobin enclavades, quan tinguin lloc després d’acabada la seva construcció o rehabilitació.

A l’efecte de l’IVA es considera primer lliurament: el fet pel promotor que tingui per objecte una edificació la construcció o la rehabilitació de la qual estigui acabada.

No obstant això, no tindrà la consideració de primer lliurament:

• La duta a terme pel promotor després de la utilització ininterrompuda de l’immoble per un termini igual o superior a dos anys pel seu propietari o per titulars de drets reals d’ús o gaudi en virtut de contractes d’arrendament sense opció de compra, tret que l’adquirent sigui qui va utilitzar l’edificació durant el termini esmentat. No es computaran a aquest efecte els períodes d’utilització d’edificacions pels adquirents dels mateixos en els casos de resolució de les operacions en la virtut de les quals es van efectuar les corresponents transmissions.

• Les transmissions no subjectes a l’impost en virtut del que estableix el número 1r de l’article 7 de la LIVA (la transmissió d’un conjunt d’elements corporals i, si és el cas, incorporals que, formant part del patrimoni empresarial o professional del subjecte passiu, constitueixin o siguin susceptibles de constituir una unitat econòmica autònoma en el transmitent, capaç de desenvolupar una activitat empresarial o professional pels seus propis mitjans, amb independència del règim fiscal que a aquesta transmissió li resulti d’aplicació en l’àmbit d’altres tributs i del procedent conforme al que es disposa en l’article 4, apartat quatre, d’aquesta Llei).

Atenció. Els terrenys en què es trobin enclavades les edificacions comprendran aquells en els quals s’hagin executat les obres d’urbanització accessòries a aquestes. No obstant això, tractant-se d’habitatges unifamiliars, els terrenys urbanitzats de caràcter accessori no podran excedir de 5.000 metres quadrats.

Aquesta exempció no s’aplica a:

• Els lliuraments d’edificacions efectuats en l’exercici de l’opció de compra inherent a un contracte d’arrendament, per empreses dedicades habitualment a fer operacions d’arrendament financer. A aquest efecte, el compromís d’exercitar l’opció de compra enfront de l’arrendador s’assimilarà a l’exercici de l’opció de compra. Els contractes d’arrendament financer tindran una durada mínima de deu anys.

• Els lliuraments d’edificacions per a la seva rehabilitació per l’adquirent, sempre que es compleixin els requisits que reglamentàriament s’estableixin.

• Els lliuraments d’edificacions que siguin objecte de demolició amb caràcter previ a una nova promoció urbanística.

Concepte de rehabilitació d’edificacions:

Es consideraran obres de rehabilitació d’edificacions les que reuneixin els següents requisits:

1. Que el seu objecte principal sigui la seva reconstrucció, entenent-se complert aquest requisit quan més del 50% del cost total del projecte de rehabilitació es correspongui amb obres de consolidació o tractament d’elements estructurals, façanes o cobertes o amb obres anàlogues o connexes a les de rehabilitació.

2. Que el cost total de les obres a què es refereixi el projecte excedeixi del 25% d’un dels següents imports:

• Del preu d’adquisició, si s’hagués adquirit l’edificació durant els dos anys immediatament anteriors a l’inici de les obres de rehabilitació.
• Del valor de mercat que tingués l’edificació o una part en el moment de l’inici de les obres de rehabilitació, si l’inici és al cap de dos anys des de l’adquisició de l’edificació.

En tots dos casos, es descomptarà del preu d’adquisició o del valor de mercat de l’edificació la part proporcional corresponent al sòl.

Es consideraran obres anàlogues a les de rehabilitació les següents:

• Les d’adequació estructural que proporcionin a l’edificació condicionis de seguretat constructiva, de manera que quedi garantida la seva estabilitat i resistència mecànica.
• Les de reforç o adequació dels fonaments, així com les que afectin o consisteixin en el tractament de pilars o forjats.
• Les d’ampliació de la superfície construïda, sota i sobre rasant.
• Les de reconstrucció de façanes i patis interiors.
• Les d’instal·lació d’elements elevadors, inclosos els destinats a salvar barreres arquitectòniques per al seu ús per discapacitats.

Es consideraran obres connexes a les de rehabilitació:

Les que se citen a continuació quan el seu cost total sigui inferior al derivat de les obres de consolidació o tractament d’elements estructurals, façanes o cobertes i, si és el cas, de les obres anàlogues a aquestes, sempre que hi estiguin vinculades de manera indissociable i no consisteixin en el mer acabat o guarniment de l’edificació ni en el simple manteniment o pintura de la façana:

• Les obres de paleta, lampisteria i fusteria.
• Les destinades a la millora i adequació de tancaments, instal·lacions elèctriques, aigua i climatització i protecció contra incendis.
• Les obres de rehabilitació energètica.

Es consideraran obres de rehabilitació energètica:

Les destinades a la millora del comportament energètic de les edificacions reduint la seva demanda energètica, a l’augment del rendiment dels sistemes i instal·lacions tèrmiques o a la incorporació d’equips que utilitzin fonts d’energia renovables.

Atenció. L’exempció no s’aplica a lliuraments realitzats per empreses d’arrendament financer en l’exercici de l’opció de compra inherent a aquests contractes, sempre que tinguin una durada mínima de deu anys ni als lliuraments per a la seva immediata rehabilitació o demolició i posterior promoció.

Renúncia a l’exempció en l’IVA en operacions immobiliàries

Amb la finalitat de mantenir la neutralitat de l’impost, l’article 20.Dos de la LIVA estableix la possibilitat de renunciar a les exempcions relatives a les operacions immobiliàries (de lliuraments de terrenys no edificables, i segons i ulteriors lliuraments d’edificacions) sempre que es compleixin els següents requisits:

• Que l’adquirent sigui un subjecte passiu amb dret a la deducció de les quotes suportades i presenti comunicació subscrita per ell mateix, fent-ne constar la condició.
• Que la renúncia sigui prèvia o simultània al lliurament.
• Que el transmitent sigui empresari o professional.

Quan es renunciï a l’exempció, es convertirà en subjecte passiu de l’operació el seu destinatari (inversió del subjecte passiu), en lloc de ser-ho l’empresari que fa el lliurament com correspondria per aplicació de la regla general.

Conforme al que es disposa en l’article 8 del Reglament de l’IVA, s’hauran de complir a més les següents obligacions formals:

• La renúncia a l’exempció s’haurà de comunicar fefaentment a l’adquirent amb caràcter previ o simultani al lliurament dels béns.
• La renúncia es practicarà per cada operació feta pel subjecte passiu i, en tot cas, s’haurà de justificar amb una declaració subscrita per l’adquirent en la qual aquest faci constar la seva condició de subjecte passiu amb dret a la deducció total de l’IVA suportat per l’adquisició dels corresponents béns immobles.

Exempció en l’IVA dels arrendaments i constitució i transmissió de drets reals d’ús i gaudi

3. Exempció en l’IVA dels arrendaments i constitució i transmissió de drets reals d’ús i gaudi

D’acord amb la LIVA, estan exempts els arrendaments que tinguin la consideració de serveis conformement al que es disposa en l’article 11 d’aquesta Llei i la constitució i transmissió de drets reals d’ús i gaudi, que tinguin per objecte els següents béns:

a) Terrenys, incloses les construccions immobiliàries de caràcter agrari utilitzades per a l’explotació d’una finca rústica.

• Atenció. S’exceptuen les construccions immobiliàries dedicades a activitats de ramaderia independent de l’explotació del sòl.

b) Els edificis o parts dels mateixos destinats exclusivament a habitatges o al seu posterior arrendament per entitats gestores de programes públics de suport a l’habitatge o per societats acollides al règim especial d’entitats dedicades a l’arrendament d’habitatges establert en l’impost sobre societats. L’exempció s’estendrà als garatges i annexos accessoris als habitatges i els mobles, arrendats conjuntament amb aquells.

L’exempció no comprendrà:

• Els arrendaments de terrenys per a estacionaments de vehicles.
• Els arrendaments de terrenys per a dipòsit o emmagatzematge de béns, mercaderies o productes, o per a instal·lar-hi elements d’una activitat empresarial.
• Els arrendaments de terrenys per a exposicions o per a publicitat.
• Els arrendaments amb opció de compra de terrenys o habitatges el lliurament dels quals estigués subjecte i no exempt a l’impost.
• Els arrendaments d’apartaments o habitatges moblats quan l’arrendador s’obligui a la prestació d’algun dels serveis complementaris propis de la indústria hotelera, com ara els de restaurant, neteja, rentat de roba o altres anàlegs.
• Els arrendaments d’edificis o una part per a ser subarrendats, llevat dels realitzats d’acord amb el que es disposa en la lletra b) anterior.
• Els arrendaments d’edificis o una part assimilats a habitatges d’acord amb el que es disposa en la Llei d’arrendaments urbans.
• La constitució o transmissió de drets reals d’ús o gaudi sobre els béns a què es refereixen les lletres a´), b´), c´), e´) i f´) anteriors.
• La constitució o transmissió de drets reals de superfície.