Quin és el termini de devolució de la fiança en el lloguer d’un immoble?

Un dels principals conflictes en el contracte d’arrendament d’un habitatge es dona en el pagament i devolució de la quantitat en concepte de fiança.

En aquests casos ens sorgeixen els dubtes: Què és la fiança? Quant s’ha de pagar? Quan i com s’ha de retornar?

Fiança

La fiança és una garantia a favor de l’arrendador, per mitjà de la qual, l’inquilí/arrendatari ha de dipositar una certa quantitat en metàl·lic a l’hora de formalitzar el contracte d’arrendament. Té caràcter obligatori, és a dir, no es pot subscriure un contracte de lloguer sense prestar la fiança, perquè en cas contrari la relació jurídica no seria vàlida. Així queda establert en l’article 36 de la Llei d’arrendaments urbans (LAU).

Quin import exigeix la LAU que es lliuri de fiança del lloguer?

A la signatura del contracte és obligatòria l’exigència i prestació de fiança en metàl·lic en quantitat equivalent a una mensualitat de renda en l’arrendament d’habitatges i de dos en l’arrendament per a ús diferent del d’habitatge (com els locals de negoci).

Aquesta quantitat ha de ser dipositada per l’arrendador en la comunitat autònoma corresponent. Si no ho fa, està subjecte a una sèrie de sancions regulades per cada comunitat autònoma.

Les parts poden pactar qualsevol mena de garantia del compliment per l’arrendatari de les seves obligacions arrendatícies addicional a la fiança en metàl·lic.

En el cas de l’arrendament d’habitatge, en contractes de fins a cinc anys de durada, o de fins a set anys si l’arrendador fos persona jurídica, el valor d’aquesta garantia addicional no pot excedir de dues mensualitats de renda.

Queden exceptuades de l’obligació de prestar fiança l’Administració General de l’Estat, les administracions de les comunitats autònomes i les entitats que integren l’administració local, els organismes autònoms, les entitats públiques empresarials i altres ens públics vinculats o dependents d’elles, i les mútues col·laboradores amb la Seguretat Social en la seva funció pública de col·laboració en la gestió de la Seguretat Social, així com els seus centres mancomunats, quan la renda hagi de ser satisfeta amb càrrec als seus respectius pressupostos.

Actualització de la fiança

Durant els cinc primers anys de durada del contracte, o durant els set primers anys si l’arrendador fos persona jurídica, la fiança no està subjecta a actualització. Però cada vegada que l’arrendament es prorrogui, l’arrendador pot exigir que la fiança sigui incrementada, o l’arrendatari que disminueixi, fins a fer-se igual a una o dues mensualitats de la renda vigent, segons sigui procedent, al temps de la pròrroga.

L’actualització de la fiança durant el període de temps en què el termini pactat per a l’arrendament excedeixi de cinc anys, o de set anys si l’arrendador fos persona jurídica, es regeix per l’estipulat a aquest efecte per les parts. En cas que no hi hagi pacte específic, els acords sobre l’actualització de la renda es presumeix acceptat també per a l’actualització de la fiança.

Termini de devolució de la fiança

Encara que la LAU no estableix el termini de devolució de la fiança en el lloguer, s’entén que l’arrendador té un mes des del lliurament de les claus.

En concret, l’article 36.4 de la LAU estableix que el saldo de la fiança en metàl·lic que hagi de ser restituït a l’arrendatari al final de l’arrendament, reportarà l’interès legal, transcorregut un mes des del lliurament de les claus sense que s’hagués fet efectiva aquesta restitució.

És obligatori que l’arrendador retorni la fiança del lloguer en el mes següent a la restitució de l’immoble?

La majoria dels tribunals consideren que el propietari disposa d’un mes per a retornar la fiança i que, en conseqüència, el seu inquilí no pot reclamar la devolució abans d’aquest termini. En canvi, un sector més minoritari considera que la fiança s’ha de restituir en finalitzar el contracte i que, transcorregut un mes des de llavors, el propietari incorre en mora. Això li dona un mes de termini per a fer les comprovacions oportunes.

Per tant, recordi que disposa d’un mes com a màxim per comprovar l’estat de l’immoble i el pagament de subministraments, reclamar desperfectes i recuperar la fiança que hagi dipositat en l’organisme corresponent. Indiqui-ho en el document de lliurament de les claus per evitar que el seu inquilí li reclami la fiança amb anterioritat.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquesta qüestió.