Problemàtica en la venda de la nua propietat d’un immoble

Una de les maneres d’obtenir liquiditat sense haver d’abandonar l’habitatge, pot ser la venda de la nua propietat. Sense préstecs, sense hipoteques, sense interessos.

Què és la nua propietat?

La nua propietat d’un immoble és la situació en la qual una persona no és propietària de ple domini, sinó que existeix algun dret real en el bé en qüestió.

L’exemple més clar, és quan s’estableix un usdefruit, vitalici o no, en un habitatge. Això implica que l’usufructuari podrà viure, podrà fins i tot llogar la propietat, i el nu propietari no podrà disposar de l’immoble de cap manera. A grans trets, l’usufructuari ha de suportar les despeses corrents de conservació, i el nu propietari amb les despeses extraordinàries. Això genera grans problemes i tensions entre nu propietari i usufructuari, perquè una derrama per obres extraordinàries l’haurà de pagar el nu propietari, per posar un exemple de tensió.

La institució de l’usdefruit dona una posició de predominança a una part enfront de l’altra. El nu propietari no és res, és a dir, té un títol, però no pot habitar, accedir, arrendar, etc. i a més haurà de pagar alguns costos.

La venda de la nua propietat

Per consegüent, moltes persones consideren la possibilitat de venda de la nua propietat. Això comporta problemàtiques molt variades.

La primera problemàtica és que quan hi ha diversos nus propietaris, caldrà acordar amb tots la venda. Això a vegades és molt complicat.

L’altra problemàtica és que les entitats bancàries no ofereixen finançament contra nues propietats: les valoren com a actius ilíquids o no interessants. Per tant, la nua propietat a vegades és més un problema que una solució. De fet, és frustrant veure com a vegades hi ha hereus que acaben amb una nua propietat, establint-se un usdefruit per al vidu del causahavent. Però què succeeix en el cas que l’hereu necessiti un habitatge i l’usufructuari té aquest usdefruit més moltes altres propietats? Perquè l’hereu queda desemparat, no té cap rellevància civil.

És cert que hi ha vendes de nua propietat que no compleixen aquest patró, sinó gairebé l’invers: el propietari de ple domini decideix vendre la nua propietat a un inversor, quedant-se l’usdefruit i rebent uns diners a terminis o bé en únic pagament. Això permet a gent gran sense ingressos poder viure a casa seva fins a la mort i tenir una mica de liquiditat per a sobreviure.

El preu de venda de nua propietat se sol situar entre un 20% i un 80% per sota del valor del mercat, i tot depèn de l’edat de l’usufructuari. Com més gran sigui l’usufructuari, més cara la nua propietat. Com més jove sigui l’usufructuari, menor valor de venda.

Pensem quin valor pot arribar a tenir una nua propietat d’una persona de cinquanta anys, o fins i tot d’una persona de vint-i-cinc anys. Gairebé que l’usdefruit seria més valuós que la nua propietat, perquè en el cas d’una persona de vint-i-cinc anys, l’usdefruit permet arrendar el pis durant potser seixanta anys.

La norma per a calcular la nua propietat és la següent:

• La fórmula més fàcil per a calcular l’usdefruit vitalici és restar a 89 l’edat de l’usufructuari, tenint en compte que el valor mínim de l’usdefruit vitalici és el 10% del total del bé i el màxim és el 70% del total del bé.
• Exemple: valor de l’usdefruit vitalici quan l’usufructuari té trenta-cinc anys sobre un pis valorat en 160.000 euros: 89-35 = 54% 160.000 € x 54% = 86.400 euros. Per tant, restant el valor de l’usdefruit al de la nua propietat, aconseguim el preu teòric. En la pràctica, ningú no ens pagarà això.