Es pot canviar la hipoteca d’entitat bancària i continuar practicant la deducció per inversió en habitatge habitual en IRPF?

Li recordem que la disposició transitòria divuitena de la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), estableix que tenen dret a la deducció per inversió en habitatge habitual aquells contribuents que haguessin comprat el seu habitatge habitual abans de l’1 de gener de 2013 i que haguessin aplicat la deducció per aquest habitatge en 2012, o anys anteriors.

A més, la Llei en la seva redacció vigent a 31 de desembre de 2012, estableix que en els casos de finançament aliè (préstec/crèdit), són deduïbles tant l’amortització del capital concedit, els interessos i altres despeses derivades amb l’adquisició de l’habitatge habitual (per exemple les primes de contractes d’assegurança de vida i d’incendis, sempre que estiguin inclosos en les condicions del préstec hipotecari).

Casos de subrogació hipotecària o cancel·lació i constitució d’una nova hipoteca

La Llei no esmenta res sobre casos de subrogació hipotecària o cancel·lació i constitució d’una nova hipoteca i, per tant, la pregunta que tothom es fa és si es pot continuar aplicant la deducció per inversió en habitatge habitual si es canvia la hipoteca d’entitat per a gaudir de millors condicions financeres.

La resposta és que sí. La Direcció General de Tributs s’ha pronunciat sobre aquesta qüestió en diverses consultes vinculants, entre les quals podem destacar les consultes V2872-15 i V0199-17, i més recentment en la seva consulta vinculant V1899-22 de l’1 de setembre de 2022, assenyalant que aquells que tinguessin dret a la deducció per inversió en habitatge habitual, la mantenen si canvien d’entitat bancària. Ara bé, el canvi cal fer-lo per l’import que restés per abonar de la hipoteca, o ampliant-lo amb aquelles despeses inherents al canvi. No es pot ampliar el capital pendent amb imports destinats a una cosa diferent.

Quan l’adquisició de l’habitatge habitual es fa amb finançament aliè, la deducció es practica a mesura que es retorna el principal i s’abonen, si escau, els corresponents interessos, sempre que es compleixin tots els requisits exigits per a l’aplicació de la deducció. La novació, subrogació o la substitució d’un préstec o crèdit per un altre, fins i tot la seva ampliació, sigui quina sigui la forma acordada, no comporta entendre que en aquest moment conclou el procés de finançament de la inversió corresponent ni s’esgoten les possibilitats de practicar la deducció, només implica la modificació de les condicions de finançament inicialment acordades, sempre que, evidentment, el préstec resultant es dediqui efectivament a l’amortització de l’anterior.

Per això, les anualitats i altres quanties que se satisfacin pel préstec o crèdit resultant, en la part proporcional que de tot el capital que se n’obtingui siguin atribuïbles a l’amortització o cancel·lació del préstec originari (havent-se destinat exclusivament a l’adquisició de l’habitatge habitual), inclosa si escau la cancel·lació registral hipotecària, donen dret a deducció per inversió en habitatge habitual, sempre que es compleixin els altres requisits legals i reglamentaris exigits. Assenyala la DGT que, si hi ha ampliació del principal, respecte del principal pendent d’amortitzar del préstec o crèdit al qual substitueix, si íntegrament es destinés a cobrir estrictament els costos associats a la cancel·lació del préstec original, també és objecte de deducció. En aquest cas, si la cancel·lació del préstec originari i la constitució del nou préstec es realitzen de manera simultània, tant les despeses que es generin amb motiu de la cancel·lació com els de constitució tenen la mateixa consideració de deduïbles.

Per contra, no serà susceptible d’integrar la base de deducció la part proporcional de les anualitats que es corresponguessin amb l’increment del principal, que s’hagués destinat a finançar altres coses, diferents de l’adquisició de l’habitatge, fossin les que fossin. En el supòsit que es dugui a terme la cancel·lació del deute i en un altre moment indeterminat posterior, sense connexió directa amb aquesta cancel·lació, el contribuent contractés un nou préstec o crèdit, sense concatenació entre tots dos, és a dir, produint-se un acte i l’altre en moments diferents, caldria entendre que són operacions diferents, i implicaria la pèrdua al dret a practicar la deducció per inversió en habitatge habitual pel nou finançament.

En tot cas, el contribuent, si fos requerit per a això, ha d’acreditar la connexió entre tots dos préstecs, el seu destí vinculat a la inversió en habitatge habitual, per qualsevol dels mitjans de prova admesos en dret. La valoració de les proves aportades correspon als òrgans de gestió i inspecció de l’Administració Tributària.

Així, si s’abonava el finançament per l’adquisició d’habitatge habitual i s’aplicava la deducció en l’IRPF corresponent (per tenir dret a l’aplicació del règim transitori) si se substitueix el préstec, sense incrementar el capital pendent de pagament que resta de l’actual, no implica variació en el dret a practicar la deducció i es pot continuar practicant.

Finalment, la DGT fa una precisió per al cas en què existeixi més d’un titular en el préstec, recordant que «el dret a practicar la deducció per inversió en habitatge habitual es dona en funció de les quanties que satisfà per l’habitatge vinculades a l’import que proporcionalment li correspon, al contribuent, en el principal obtingut del préstec i, al seu torn, en la part proporcional que d’aquest import va destinar a finançar la part indivisa que del ple domini adquireix de l’habitatge».

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquesta qüestió.