Reclamar les despeses hipotecàries: com queda en l’actualitat?

La reclamació de les despeses hipotecàries acumula lustres de feina en les seus judicials, a més de donar maldecaps a les entitats bancàries i generar alegries al consumidor.

Tothom qui vulgui reclamar, ha de saber que és molt important recaptar o tenir a mà la documentació, perquè serà la prova clau. Sense la documentació, és impossible que la petició sigui estimada pel tribunal que toqui.

És fonamental tenir l’escriptura de préstec hipotecari, a més de totes les factures del notari, el registre, la taxació i la gestoria.

Sobre la base de la documentació, aconseguirem que ens retornin el 50% de la factura del notari, el 100% de la taxació, el 100% de la gestoria i el 100% de la factura del registre. També els interessos d’aquestes quantitats des de la signatura de la hipoteca.

A més de tot això, hi ha clàusules que han estat declarades nul·les segons jurisprudència pacífica, com la comissió d’obertura, la clàusula 360/365, l’assegurança de vida com a prima única, la comissió per demora o la clàusula sòl. Hi ha fins a 29 clàusules nul·les, una d’elles que és molt habitual és la de venciment anticipat per impagament de menys de 12 quotes. De fet, hem arribat a veure escriptura amb clàusula de venciment anticipat d’impagament d’un parell de mesos, que és una barbaritat.

La novetat avui en dia és l’assumpte de la prescripció. És a dir: Quan finalitza el termini per poder reclamar?

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea ha arribat per a innovar en aquesta matèria, tot i que no ha resolt el debat. La sentència de 25 de gener de 2024 determina que el termini de prescripció depèn de quan el consumidor hagi conegut la clàusula abusiva.

Anteriorment, teníem la decisió del Tribunal Suprem, que indicava que el termini va començar a comptar en 2019 i finalitzava en cinc anys, menys a Catalunya, que per norma autonòmica eren deu anys.

La sentència del TJUE fixa que el termini de prescripció per a reclamar la devolució comença a comptar des del moment en què el consumidor és conscient de la injustícia de la clàusula. El Tribunal s’oposa a fixar com a inici el moment del pagament de les despeses perquè això suposaria que, en el moment en què els consumidors van reclamar, ja hauria prescrit.

El TJUE considera excessiu que el consumidor s’hagi de mantenir informat i al corrent de les resolucions del Tribunal Suprem. Per tant, dictamina que la data que compta realment és la sentència que declara que la clàusula és abusiva i és la clau que obre la porta al consumidor, perquè ja té coneixement de la seva irregularitat.

Aquesta sentència no fixa un criteri definitiu per a establir l’inici del termini i deixa aquesta decisió a interpretació dels tribunals. La majoria dels operadors jurídics han conclòs que no queda resolt el tema, sinó excessivament obert perquè decideixin els tribunals. No obstant això, sí que és positiu mentre no tanca el termini, per tant, totes aquelles persones que pensaven que el maig de 2024 els havia prescrit el termini, ara en tenen un de nou.