Canvis en la Llei de propietat horitzontal (obres de rehabilitació, morosos, etc.) des del 16 de juny de 2022

Dijous passat 16 de juny, va entrar en vigor la Llei 10/2022, de 14 de juny, de mesures urgents per impulsar l’activitat de rehabilitació d’edificis en el context del Pla de recuperació, transformació i resiliència.

Aquesta Llei (que és el resultat del pas pel Parlament del Reial decret llei 19/2021, de 5 d’octubre) introdueix una sèrie de medicacions en la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal (LPH).

L’esmentada Llei 10/2022 va néixer amb l’objectiu d’impulsar l’activitat de rehabilitació d’edificis residencials, a causa de l’elevada antiguitat de l’habitatge a l’Estat espanyol, així com a la baixa taxa de rehabilitació efectiva.

En aquest sentit, del preàmbul del text legal podem extreure els tres motius principals que han fonamentat les novetats que més endavant exposarem:

• La greu deterioració dels edificis residencials: més de la meitat del parc residencial del nostre país obeeix a construccions anteriors a l’any 1980, el 84% d’aquestes construccions tenen males qualificacions en matèria de consum energètic, i el 75% són no accessibles.

• La importància de donar resposta ràpida als reptes nacionals i europeus en matèria de rehabilitació dels edificis.

• La gran oportunitat de destinar, a curt termini, un elevat volum de recursos europeus al Pla de recuperació, transformació i resiliència.

Quins són els principals canvis en la LPH?

El principal canvi que ha introduït l’esmentada Llei 14/2022 ha estat la inclusió de modificacions en el règim de propietaris en relació amb les obres de rehabilitació que contribueixin a la millora de l’eficiència energètica de l’edifici, o a la implantació de fonts d’energia renovable d’ús comú. En aquest sentit, es preveu un règim de majoria simple per a l’adopció d’acords que tinguin com a objecte la realització d’aquestes obres, així com per a la sol·licitud d’ajuts i finançament que siguin necessaris per al seu desenvolupament.

En relació amb l’esmentat, s’estableix que el cost d’aquestes obres o actuacions, o fins i tot el pagament de les quanties que calguin per cobrir els préstecs o finançament que s’hagin concedit, seran considerades despeses generals de la comunitat. En aquest sentit, es reforcen encara més les facultats amb les quals compten les comunitats per disposar de capacitat jurídica a l’hora de dur a terme aquestes operacions.

D’altra banda, s’imposa l’obligació als propietaris de no alterar els elements arquitectònics comuns de l’edifici, així com a conservar el bon estat de l’habitatge. D’aquest aspecte es desprèn que hauran de contribuir a les despeses de la comunitat, així com la prohibició de dur a terme activitats perilloses o que resultin molestes per als altres veïns.

Morosos

Finalment, cal esmentar que el text legal també inclou modificacions en el tractament dels rebuts pendents de pagament per part dels propietaris (morosos). Concretament, s’estableixen tant mesures preventives de caràcter convencional, com a solucions davant una possible situació d’impagament. En aquest cas, es determina que aquests conflictes podran resoldre’s tant en seu extrajudicial a través d’un procediment de mediació o arbitratge, o judicialment mitjançant el procediment monitori especial de reclamació de deutes comunitaris.

En concret, en relació amb els morosos:

• Es dota a les comunitats de propietaris de capacitat sancionadora, legitimant-les perquè puguin sancionar el morós privant-li de l’ús d’instal·lacions o d’elements comuns que no siguin essencials i per establir interessos superiors a l’interès dels diners, sempre que no siguin desproporcionats, fet que ja admetien els tribunals, però que ara es legalitza perquè no quedi dubte de la validesa d’aquests pactes.
• Els interessos moratoris es generaran de manera automàtica des del venciment del crèdit comunitari, i no caldrà requeriment previ.
• També s’ha modificat la regulació del procés monitori especial de reclamació de deutes comunitaris per a fer-lo més àgil, permetent que es puguin reclamar deutes futurs als vençuts en el moment de l’acord liquidatori, si bé limitant aquesta possibilitat a les quals es reportin fins al moment de la notificació de l’acord liquidatori al morós.
• S’estableix la possibilitat que es puguin reclamar en el procés monitori totes les despeses i costos que comporti la reclamació del deute, inclosos els derivats de la intervenció del secretari administrador, que seran a càrrec del deutor”.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.