Externalitzar l’arrendament d’immobles és activitat econòmica

En aquesta circular, abordem una qüestió de gran rellevància i sovint de difícil justificació en l’àmbit fiscal: la consideració de l’arrendament d’immobles com a activitat econòmica. La Direcció General de Tributs (DGT) ha manifestat en consultes recents que l’externalització de la gestió de l’arrendament no impedeix que aquesta activitat es consideri econòmica a l’efecte de l’impost sobre societats (IS) i de l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF).

1. Fonaments i consideracions generals

1.1. Definició d’activitat econòmica segons la Llei de l’impost sobre societats (LIS)

L’article 5 de la Llei 27/2014 (LIS) defineix l’activitat econòmica com l’ordenació per compte propi dels mitjans de producció i recursos humans amb la finalitat d’intervenir en la producció o distribució de béns o serveis. Per al cas de l’arrendament d’immobles, es considera que existeix activitat econòmica quan s’ocupa, almenys, una persona amb contracte laboral a jornada completa per gestionar els arrendaments.

1.2. Diferenciació entre societats patrimonials i societats amb activitat econòmica

Aquesta definició permet diferenciar les societats merament patrimonials d’aquelles l’activitat principal de les quals és l’arrendament d’immobles. La importància d’aquesta distinció radica en les implicacions fiscals, com l’aplicació d’avantatges fiscals per a pimes, l’exempció en l’impost sobre el patrimoni i la bonificació en l’impost sobre successions i donacions.

2. Externalització de la gestió de l’arrendament

2.1. Realitat econòmica i necessitat de gestió professionalitzada

En la pràctica, moltes entitats posseeixen patrimonis immobiliaris significatius la gestió eficient dels quals requeriria la contractació de personal especialitzat. No obstant això, en molts casos, aquestes entitats opten per subcontractar la gestió a societats especialitzades en lloc d’ocupar directament treballadors.

2.2. Pronunciament de la Direcció General de Tributs (DGT)

La DGT ha aclarit que l’externalització de la gestió no impedeix que el titular dels immobles desenvolupi una activitat econòmica. En la consulta de data 15-02-2024 (CV 0090-24), es va analitzar un cas en què una entitat amb un patrimoni immobiliari de gran rellevància i volum de negoci va contractar un gestor professional extern perquè s’encarregués de diverses activitats relacionades amb l’arrendament.

3. Anàlisi de la consulta de la DGT (CV 0090-24)

3.1. Context

L’entitat consultant pertany a un grup internacional amb una cartera immobiliària de més de 720 milions d’euros en actius i una superfície de 32.000 metres quadrats. La gestió d’aquest patrimoni es fa exclusivament a través de l’externalització, sense empleats propis dedicats a la gestió arrendatícia.

3.2. Activitats desenvolupades pel gestor extern

Les activitats gestionades pel professional contractat inclouen:

• Assessorament i preparació de propostes per a la comercialització, lloguer i gestió de la propietat.
• Gestió d’arrendaments, inclosa l’elaboració d’informes periòdics i la supervisió de pagaments i cobraments de rendes.
• Assessorament en finançament o refinançament d’immobles.
• Selecció d’agents i assessors qualificats per a serveis d’arrendament.
• Conservació de documentació legal i contractes d’arrendament.
• Garantir el compliment de lleis i regulacions locals.

3.3. Conclusions de la DGT

La DGT conclou que, a l’efecte de l’impost sobre societats, l’externalització de la gestió no impedeix considerar que l’entitat desenvolupa una activitat econòmica. Aquest criteri administratiu s’alinea amb consultes prèvies, com les V3859-16, V1606-17 i V1794-17, reafirmant la validesa d’aquesta interpretació.

4. Implicacions fiscals i estratègiques

4.1. Aplicació en l’impost sobre societats

La correcta qualificació de l’activitat com a econòmica permet a les entitats beneficiar-se de tractaments fiscals específics per a empreses que desenvolupen activitats econòmiques. Això inclou possibles avantatges en la determinació de la base imposable i l’aplicació de deduccions i bonificacions.

4.2. Repercussions en l’impost sobre el patrimoni

Les societats que el seu principal actiu són immobles en arrendament es poden beneficiar de l’exempció en l’impost sobre el patrimoni, sempre que es compleixi amb la consideració d’activitat econòmica.

4.3. Impacte en l’impost sobre successions i donacions

La consideració d’activitat econòmica també pot influir en l’aplicació de bonificacions en l’impost sobre successions i donacions, la qual cosa resulta rellevant en la planificació successòria.

5. Recomanacions i consideracions finals

5.1. Avaluació de l’estructura de gestió

És recomanable que les entitats avaluïn la seva estructura de gestió de l’arrendament per a assegurar que compleixen amb els requisits per ser considerades com a desenvolupadores d’una activitat econòmica, ja sigui mitjançant la contractació directa de personal o l’externalització.

5.2. Documentació i justificació

És fonamental mantenir una documentació exhaustiva que justifiqui les decisions d’externalització i la naturalesa econòmica de l’activitat. Això inclou contractes amb gestors externs i informes d’activitats dutes a terme.

5.3. Assessorament professional continu

Donada la complexitat i les implicacions fiscals, s’aconsella comptar amb un assessorament fiscal i legal continu per assegurar el compliment normatiu i optimitzar la càrrega tributària.

Quadre resum

Aspecte	Detall	Acció recomanada
Definició d’activitat econòmica	Ordenació de mitjans de producció i recursos humans per a arrendament	Avaluar l’estructura de gestió
Externalització de la gestió	L’externalització no impedeix la consideració d’activitat econòmica	Contractar gestors externs o empleats
Consultes DGT	Interpretació favorable de la DGT respecte a l’externalització	Documentar i justificar l’externalització
Implicacions en l’IS	Beneficis fiscals per a activitats econòmiques	Aplicar avantatges fiscals específics
Impacte en l’IP	Possibilitat d’exempció en l’impost sobre el patrimoni	Revisar l’estructura patrimonial
Impost sobre successions	Bonificacions aplicables a activitats econòmiques	Planificació successòria
Documentació	Mantenir documentació de contractes i activitats	Preparar i conservar informes detallats
Assessorament	Necessitat d’assessorament continu per a optimització fiscal	Consultar amb assessors fiscals i legals

Estem a la seva disposició per qualsevol consulta addicional o assistència que puguin requerir per a la implementació d’aquestes directrius.