Les clau del projecte de Llei d’habitatge: lloguer, habitatge buit i desnonaments

El Consell de Ministres ha pres en consideració aquest passat 26 d’octubre en primera lectura l’avantprojecte de llei pel dret a l’habitatge. La norma proposa instruments efectius perquè les administracions territorials puguin augmentar l’oferta d’habitatge a preus assequibles, sobretot per a aquelles persones i llars amb més dificultat d’accés, així com en aquelles zones amb preus més alts a causa de l’alta demanda i la baixa oferta d’immobles.

Una vegada duta a terme aquesta primera lectura, el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana iniciarà la tramitació d’aquest avantprojecte, que constarà de diferents tràmits previs a la conformació d’un text final que s’elevarà de nou al Consell de Ministres per a la seva aprovació i remissió posterior a les Corts Generals. El tràmit parlamentari es podria allargar fins al segon semestre de 2022.

Principals novetats

1. Amb la futura llei no es podrà tornar a alienar el parc públic d’habitatge social, que serà considerat com un patrimoni sempre subjecte a protecció. Per a això l’avantprojecte estableix una estricta regulació dels parcs públics, evitant que tornin a repetir-se operacions de venda del parc públic d’habitatge a fons d’inversió per part d’algunes administracions territorials.

2. S’estableix la qualificació indefinida de l’habitatge protegit, garantint sempre, almenys, un període de trenta anys. Es fixen a escala estatal unes condicions bàsiques, definint un règim de protecció pública permanent dels habitatges protegits que es promoguin sobre sòl qualificat de reserva. En la resta de supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de trenta anys.

3. S’introdueix el concepte d’habitatge assequible incentivat, com a figura necessària per incrementar l’oferta a curt termini. Es tracta d’un nou concepte que se suma a l’habitatge protegit com a mecanisme efectiu per incrementar l’oferta d’habitatge a preus assequibles, afavorint la participació del sector privat i del tercer sector a través de la instrumentació de beneficis de caràcter urbanístic, fiscal, entre altres.

4. El dret a un habitatge digne i adequat s’ha d’exercir en condicions assequibles, comprometent als poders públics. Es desenvolupa i reforça el concepte d’habitatge digne i adequat recollit en l’article 47 de la Constitució Espanyola, per assegurar el compromís dels poders públics per fer-ho efectiu, incorporant en el concepte aspectes com el d’habitabilitat, accessibilitat, eficiència energètica, utilització d’energies renovables o accés a xarxes de subministraments bàsics, per respondre a les necessitats de residència de les llars en condicions assequibles.

5. Es defineix un estatut jurídic de drets i deures associats a la propietat d’habitatge, delimitant la seva funció social. S’aprova, per primera vegada a escala estatal, un marc jurídic del dret a l’habitatge que estableix un conjunt de drets i deures de caràcter general, i un estatut de drets i deures associats a la propietat d’habitatge, delimitant la funció social seguint el mandat constitucional.

6. Declaració de zones de mercat residencial tensat, a fi d’aplicar mesures efectives per afavorir l’accés a l’habitatge. Les administracions competents en matèria d’habitatge, comunitats autònomes, podran declarar zones de mercat residencial tensat, i en la norma estatal s’establirà un procediment de declaració basat en criteris objectius que determinarà l’aplicació de diferents mesures encaminades a equilibrar i minorar els preus del lloguer en aquestes zones.

7. Definició de grans tenidors amb caràcter general i deures d’informació i col·laboració en zones de mercat tensat. S’introdueix en la Llei estatal una definició de caràcter general del concepte de “gran tenidor”, com la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m², també d’ús residencial, exclosos en tots dos casos garatges i trasters. Sobre aquesta definició, en «zones de mercat residencial tensat» es podran establir criteris addicionals degudament motivats.

8. Mecanismes de contenció i baixada dels preus del lloguer d’habitatge.

S’estableixen nous mecanismes de contenció i baixada de preus, a través de la millora del marc fiscal, pressupostari, o de gestió patrimonial, i de regulació en àrees declarades com de mercat residencial tensat, amb l’objectiu de:

• La incorporació de més habitatges al mercat del lloguer com a habitatge habitual en aquestes zones, per equilibrar el mercat.
• La contenció i reducció de la renda, impedint els increments abusius i incentivant baixades en el lloguer a través d’un tractament fiscalment favorable.
• S’estableix un mecanisme de caràcter excepcional i delimitat en el temps, que pogués intervenir en el mercat per esmorteir les situacions de tensió i concedir a les administracions competents el temps necessari per poder compensar en el seu cas el dèficit d’oferta o corregir amb altres polítiques d’habitatge les mancances d’aquestes zones. Així, a conseqüència de la declaració de l’àrea de mercat residencial tensat s’activaran les següents mesures:
  • Per als habitatges arrendats, s’estableix la possibilitat que l’arrendatari pugui acollir-se a la finalització del contracte a una pròrroga extraordinària, de caràcter anual, i per un període màxim de tres anys, en els mateixos termes i condicions del contracte en vigor.
  • En nous contractes d’arrendament d’habitatges ja arrendats, a nous inquilins, s’estableix la limitació del lloguer en aquestes zones, amb caràcter general a la renda del contracte anterior (amb l’increment de l’IPC corresponent), permetent uns certs increments addicionals màxims en determinats supòsits establerts en l’avantprojecte de llei.
  • Quan el propietari sigui una persona jurídica gran tenidor, la renda dels nous contractes subscrits en àrees tensades estarà limitada en el seu cas pel contracte anterior, o el límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència. No obstant això, s’estableix un període de divuit mesos des de l’aprovació de la llei per a l’aplicació d’aquesta limitació referida a sistema d’índexs de referència, a fi que l’administració estatal estableixi un sistema que pugui ser utilitzat per a aquestes limitacions en els preus del lloguer en zones tensades.

9. Creació d’un entorn fiscal favorable per a la reducció dels preus del lloguer i l’increment de l’oferta a preu assequible. S’estableix una millora de la regulació de l’IRPF per estimular el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d’habitatge habitual. Per a això, s’estableix en els nous contractes d’arrendament un percentatge de reducció del 50 %, que es podrà incrementar en funció dels següents criteris:

• 90 %: baixada de la renda en zona tensada. Quan se signi un nou contracte en una zona de mercat residencial tensat, amb una baixada d’almenys un 5 % sobre la renda del contracte anterior.
• 70 %: (i) lloguer per primera vegada d’habitatges en àrees tensades a joves. En cas de nous contractes d’arrendament a joves d’entre 18 i 35 anys en aquestes àrees; (ii) habitatge assequible incentivat o protegida. Habitatge arrendat a l’administració pública o entitat del tercer sector, o acolliment a algun programa públic d’habitatge que limiti la renda del lloguer.
• 60 %: rehabilitació o millora. En cas que s’haguessin dut a terme obres de rehabilitació en els dos anys anteriors.

10. Definició d’habitatge buit i modulació del recàrrec de l’IBI. S’introdueix una definició clara perquè els ajuntaments puguin aplicar el recàrrec de l’impost sobre béns immobles a aquells habitatges buits durant més de dos anys, amb un mínim de quatre habitatges per propietari, excepte causes justificades de desocupació temporal. Així mateix, s’estableix una modulació del recàrrec avui dia situat en el 50 % de la quota líquida de l’IBI que podrà arribar al 150 %, en funció del temps de desocupació i del nombre d’habitatges desocupats del mateix titular en el terme municipal.

11. Millora de la regulació del procediment de desnonament en situacions de vulnerabilitat. Es contemplen millores en el procediment de desnonament que pugui afectar l’habitatge habitual de llars vulnerables per garantir una comunicació efectiva i ràpida entre l’òrgan judicial i els serveis socials a través d’un requeriment perquè s’avaluï la situació i, si és el cas, s’atenguin amb celeritat les persones en situació de vulnerabilitat econòmica o social.

S’assegura que els serveis socials puguin oferir solucions residencials als afectats, evitant situacions de desemparament a conseqüència del desallotjament. Mentre aquestes solucions es produeixen, s’incrementen els terminis de suspensió dels llançaments en aquestes situacions de vulnerabilitat, d’1 a 2 mesos quan el propietari és persona física, i de 3 a 4 quan és persona jurídica. A més, s’introdueixen en el procediment criteris objectius per definir les situacions de vulnerabilitat econòmica.

12. Impuls de l’habitatge protegit per llogar a preu limitat. S’estableix un percentatge mínim del 50 per cent per a habitatge protegit per llogar dins del sòl de reserva per a habitatge protegit. Així mateix, s’aclareix la possibilitat que la legislació urbanística pugui establir una reserva del 30 % en sòl urbanitzat, amb la necessitat que les administracions urbanístiques articulin els mecanismes de compensació que siguin pertinents als afectats, sense que això impliqui l’establiment de l’obligació d’implantar aquesta mesura a les comunitats autònomes.

13. Es reforça l’actuació estatal en matèria d’habitatge i de rehabilitació, a través de plans plurianuals, basats en la cooperació interadministrativa. Es regula l’actuació pública en matèria d’habitatge, rehabilitació i regeneració urbana a través de la regulació, finançament, i planificació necessària per garantir el seu accés a preus assequibles, així com per afavorir la conservació i millora del parc d’habitatges i dels entorns residencials. Es defineix el marc general de col·laboració i cooperació entre administracions públiques en matèria d’habitatge, com a estratègia clau per aconseguir els fins d’aquesta política, a través dels principals òrgans de cooperació: conferència sectorial, comissió multilateral i comissions bilaterals.

14. Es crea el Consell assessor d’habitatge, per assegurar la participació de tots els agents en l’elaboració i desenvolupament de les polítiques d’habitatge. Serà un òrgan col·legiat de caràcter tècnic, assessor i consultiu de l’Estat per a la programació de les polítiques públiques d’habitatge, que estarà integrat per associacions del tercer sector i altres associacions representatives d’interessos afectats per la llei, representants empresarials i professionals, del sector financer, així com diferents professionals experts en matèria d’habitatge, de l’àmbit universitari o de la recerca.

15. Més garanties en la compra o el lloguer d’habitatge a través d’informació bàsica de les condicions de l’operació, i de les característiques de l’habitatge i de l’edifici. La persona interessada en la compra o arrendament d’un habitatge que es trobi en oferta podrà requerir, abans de la formalització de l’operació i del lliurament de qualsevol quantitat a compte, una sèrie d’informació bàsica, sobre les condicions de l’operació i de les característiques del referit habitatge i de l’edifici on es troba.

16. Més informació i transparència en les polítiques públiques d’habitatge, per conèixer tots els programes i serveis útils per accedir a un habitatge. L’avantprojecte de llei aposta per assegurar la transparència i millorar la informació en diferents àmbits, entre els quals es pot destacar el de l’habitatge públic. Per a això estableix l’obligació d’elaborar i mantenir actualitzat un inventari del parc públic d’habitatge i una memòria anual en la qual s’especifiquin les accions adoptades per reforçar aquest parc i acomodar-lo a la demanda existent.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.