Medidas de flexibilización y fomento del alquiler de viviendas

 “Ley 4/2013 de 4 de Junio de 2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas: principales modificaciones a destacar” 

Ante la grave situación actual del mercado inmobiliario español, nuestro ordenamiento jurídico ha optado por buscar una serie de mecanismos legales a fin de conseguir una mayor flexibilización del mercado que hasta la fecha es muy débil en nuestro país, como es el mercado del alquiler. 

Es por ello que mediante la aprobación de esta nueva ley, se intentará alcanzar la prosecución de este objetivo a través,  tanto de la modificación de una serie de preceptos en la ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamiento Urbanos, como de la subsanación en nuestro Ley de ritos, de toda una serie de cuestiones puntuales que hasta la fecha estaban generando problemas y obstaculizando la agilización de los procesos de desahucio.

Por lo que se refiere a la reforma introducida en nuestra ley de arrendamientos urbanos, la misma actúa fundamentalmente sobre los siguientes aspectos: 

• La duración del plazo mínimo en los contratos de arrendamiento de vivienda, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga de tácita reconducción produciéndose así una modificación sustancial del contenido del artículo 9 del mencionado cuerpo legal. 
• La posibilidad de la recuperación del inmueble por el arrendador, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, por el simple hecho de necesitarlo para destinarlo a vivienda permanente en una serie de supuestos. 
• La potenciación de la protección de la figura del arrendatario mediante la inscripción de su contrato en el registro de la propiedad. Efectivamente,  el legislador ha previsto en su artículo 13 que si durante la duración del contrato el propietario perdiere su condición por el ejercicio de un retracto, una sustitución fideicomisaria, una opción de compra o la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial , el contrato de arrendamiento quedaría extinguido y no vincularía a tercero y el arrendatario sólo quedará protegido  cuando dicho contrato estuviere inscrito en el registro de la propiedad.   
• La posibilidad del desistimiento por parte del arrendatario, en cualquier momento, una vez hayan transcurridos el menos 6 meses desde el inicio de la relación contractual y lo comunique con una anterioridad de treinta días. 
• La opción de acordar entre las partes que durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble. 

Nada tiene que ver la introducción de estas sustanciales modificaciones en la ley de arrendamientos urbanos, que va a suponer un importante cambio en el desarrollo de este tipo de relaciones contractuales,  con las pequeñas puntualizaciones que han sido introducidas en nuestra ley procesal las cuales tan sólo han ido destinadas exclusivamente a clarificar aspectos que después de las anteriores reformas, y a pesar de existir una serie de acuerdos dictados por nuestras audiencias provinciales clarificando su interpretación, se venían desarrollando de forma totalmente aleatoria por cada uno de nuestros Tribunales provocando ello dentro incluso del mismo partido judicial, una gran inseguridad jurídica a aquel ciudadano que acudía a los Tribunales a solicitar el ejercicio de la acción de desahucio. 

Así pues se clarifican de forma expresa dos elementos importantes para la agilización de este tipo de procesos: 

• la posibilidad de incluir siempre en las resoluciones que se dicten mediante decreto o sentencia la totalidad de las rentas tanto las vencidas hasta el momento de la presentación de la demanda así como las que se generen hasta el momento de la entrega de la posesión;
•  y, en segundo lugar la vinculación del lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si el deudor no se pronunciare en relación a la reclamación en el término de diez días, el secretario judicial deberá dictar decreto dando por terminado el desahucio y produciendo el lanzamiento, frente a la regulación prevista hasta la fecha. 

Finalmente, es importante destacar la nueva figura prevista en el artículo 3 de esta nueva reforma en la que se decide innovar e introducir la creación tan necesitada  de un registro de sentencias firme de impagos de rentas de alquiler. A pesar que la inscripción realizada en el mismo tendrá una duración máxima de seis años, está claro que dicho organismo será un sistema que tendrá como finalidad principal  la de ofrecer una información al propietario sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen previos incumplimientos de pago de rentas en contratos de arrendamiento. 

Otra circunstancia será valorar la auténtica efectividad de dicho registro habida cuenta que se podrían generar situaciones  tales como no encontrar inscritas muchas situaciones de impago que se producen fuera del orden jurisdiccional así como la inscripción de incumplimientos que ya constan satisfechos y que, a pesar de solicitar su cancelación, constan durante el plazo de seis años. 

Habrá que esperar para saber con certeza cuál será la auténtica función y efectividad del mismo!!

 “Ley 4/2013 de 4 de Junio de 2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas: principales modificaciones a destacar” 

Ante la grave situación actual del mercado inmobiliario español, nuestro ordenamiento jurídico ha optado por buscar una serie de mecanismos legales a fin de conseguir una mayor flexibilización del mercado que hasta la fecha es muy débil en nuestro país, como es el mercado del alquiler. 

Es por ello que mediante la aprobación de esta nueva ley, se intentará alcanzar la prosecución de este objetivo a través,  tanto de la modificación de una serie de preceptos en la ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamiento Urbanos, como de la subsanación en nuestro Ley de ritos, de toda una serie de cuestiones puntuales que hasta la fecha estaban generando problemas y obstaculizando la agilización de los procesos de desahucio.

Por lo que se refiere a la reforma introducida en nuestra ley de arrendamientos urbanos, la misma actúa fundamentalmente sobre los siguientes aspectos: 

• La duración del plazo mínimo en los contratos de arrendamiento de vivienda, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga de tácita reconducción produciéndose así una modificación sustancial del contenido del artículo 9 del mencionado cuerpo legal. 
• La posibilidad de la recuperación del inmueble por el arrendador, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, por el simple hecho de necesitarlo para destinarlo a vivienda permanente en una serie de supuestos. 
• La potenciación de la protección de la figura del arrendatario mediante la inscripción de su contrato en el registro de la propiedad. Efectivamente,  el legislador ha previsto en su artículo 13 que si durante la duración del contrato el propietario perdiere su condición por el ejercicio de un retracto, una sustitución fideicomisaria, una opción de compra o la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial , el contrato de arrendamiento quedaría extinguido y no vincularía a tercero y el arrendatario sólo quedará protegido  cuando dicho contrato estuviere inscrito en el registro de la propiedad.   
• La posibilidad del desistimiento por parte del arrendatario, en cualquier momento, una vez hayan transcurridos el menos 6 meses desde el inicio de la relación contractual y lo comunique con una anterioridad de treinta días. 
• La opción de acordar entre las partes que durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble. 

Nada tiene que ver la introducción de estas sustanciales modificaciones en la ley de arrendamientos urbanos, que va a suponer un importante cambio en el desarrollo de este tipo de relaciones contractuales,  con las pequeñas puntualizaciones que han sido introducidas en nuestra ley procesal las cuales tan sólo han ido destinadas exclusivamente a clarificar aspectos que después de las anteriores reformas, y a pesar de existir una serie de acuerdos dictados por nuestras audiencias provinciales clarificando su interpretación, se venían desarrollando de forma totalmente aleatoria por cada uno de nuestros Tribunales provocando ello dentro incluso del mismo partido judicial, una gran inseguridad jurídica a aquel ciudadano que acudía a los Tribunales a solicitar el ejercicio de la acción de desahucio. 

Así pues se clarifican de forma expresa dos elementos importantes para la agilización de este tipo de procesos: 

• la posibilidad de incluir siempre en las resoluciones que se dicten mediante decreto o sentencia la totalidad de las rentas tanto las vencidas hasta el momento de la presentación de la demanda así como las que se generen hasta el momento de la entrega de la posesión;
•  y, en segundo lugar la vinculación del lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si el deudor no se pronunciare en relación a la reclamación en el término de diez días, el secretario judicial deberá dictar decreto dando por terminado el desahucio y produciendo el lanzamiento, frente a la regulación prevista hasta la fecha. 

Finalmente, es importante destacar la nueva figura prevista en el artículo 3 de esta nueva reforma en la que se decide innovar e introducir la creación tan necesitada  de un registro de sentencias firme de impagos de rentas de alquiler. A pesar que la inscripción realizada en el mismo tendrá una duración máxima de seis años, está claro que dicho organismo será un sistema que tendrá como finalidad principal  la de ofrecer una información al propietario sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen previos incumplimientos de pago de rentas en contratos de arrendamiento. 

Otra circunstancia será valorar la auténtica efectividad de dicho registro habida cuenta que se podrían generar situaciones  tales como no encontrar inscritas muchas situaciones de impago que se producen fuera del orden jurisdiccional así como la inscripción de incumplimientos que ya constan satisfechos y que, a pesar de solicitar su cancelación, constan durante el plazo de seis años. 

Habrá que esperar para saber con certeza cuál será la auténtica función y efectividad del mismo!!