Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

A expensas de que esta nueva norma sea convalidada o derogada por el Congreso de los Diputados en el plazo de 30 días desde su promulgación, por el momento el pasado día 5 de marzo de 2019 fue publicado en el BOE el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que por tanto se halla en vigor y es plenamente aplicable desde el pasado 6 de marzo de 2019.

Dicho Decreto-Ley es un segundo intento del Gobierno español para aprobar una serie de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, después de que el pasado día 22 de enero de 2019 se acordara en el Congreso de los Diputados la derogación del anterior Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con el que ya se pretendía por el Gobierno introducir en la legislación española la mayoría de las modificaciones que el Decreto-Ley que nos ocupa viene a intentar de nuevo. Parece que en esta segunda ocasión el Gobierno cuenta con el apoyo necesario en el Congreso de los Diputados para que dicha norma sea convalidada y mantenga por tanto su vigencia.

Los motivos de urgencia y necesidad que según el Gobierno de España justifican la adopción de dicha norma que introduce algunas modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto al procedimiento de desahucio de vivienda, son básicamente cuatro: Por un lado se apunta en el decreto a la existencia de una grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado actual; en segundo lugar, se apunta a la existencia de un continuado incremento de los precios de mercado de la vivienda de alquiler, siendo uno de los principales motivos de dicho incremento el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda; en tercer lugar, se menciona la escasez del parque de vivienda social que en España ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares; y finalmente se apunta a un incremento importante de los desahucios vinculados a contratos de alquiler de vivienda (a un ritmo próximo al 5%), fundamentalmente vinculado a los últimos años de crisis económica caracterizada por una intensa destrucción y precarización del empleo.

En cuanto a las principales modificaciones respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos que son las que vamos a apuntar en este post, afectan a los contratos de arrendamientos de vivienda que se suscriban a partir de la entrada en vigor de dicha norma, toda vez que los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos antes de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley que nos ocupa seguirán rigiéndose por la normativa legal anterior de arrendamientos.

En concreto, y respecto a la duración de estos contratos, la nueva norma establece en el plazo de cinco (5) años el período de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda, salvo que el Arrendador sea una persona jurídica, en cuyo caso dicha prórroga se extenderá a un plazo de siete (7) años. Ello implicará en la práctica que aquellos contratos que se suscriban con un plazo de duración inferior a los establecidos en el Decreto-Ley, necesariamente (si así lo quiere el Arrendatario) extenderán su vigencia hasta cumplirse cinco años de duración si el Arrendador es una persona física, y siete años de duración si el Arrendador es una persona jurídica. Una vez que hayan transcurrido estos 5 o 7 años de duración obligatoria del contrato para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario, y salvo que el Arrendador o el Arrendatario hubieren notificado fehacientemente a la otra parte su voluntad de no prorrogar el contrato con al menos 4 y 2 meses de antelación respectivamente a la finalización del contrato, éste se prorrogará tácitamente por períodos anuales hasta tres (3) años más para totalizar una duración de 8 años si el Arrendador es persona física, y 10 años si el Arrendador es una persona jurídica. Convendrá por tanto estar atentos a las fechas de finalización del período de duración inicial de 5 o 7 años, especialmente en el caso de ser Arrendador y no estar interesado en que entre en vigor la prórroga tácita de 3 años más.

Como medida de protección para el Arrendatario persona física en caso de venta de la vivienda arrendada por parte del Propietario, se establece la obligación del nuevo Propietario de subrogarse en las mismas condiciones del contrato de arrendamiento de vivienda preexistente a la venta, hasta que éste cumpla cinco  años de vigencia del mismo, o siete años si el anterior Arrendador fuese persona jurídica, y ello aún cuando el contrato no se hubiere inscrito en el registro de la propiedad y también cuando el nuevo Arrendador fuere un tercero de buena fe que no conociera la existencia del contrato antes de adquirir el inmueble.

Se establece que por contrato solo podrá actualizarse la renta cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato, siempre que ello se hubiere pactado expresamente por ambas partes. En caso de no pactarse expresamente dicha actualización anual de la renta, no podrá aplicarse actualización de clase alguna. En caso de pactarse la actualización anual pero no pactarse expresamente el índice a aplicar para determinar el importe de la actualización anual de la renta, la norma establece que se aplicará por defecto el Índice de Garantía de competitividad (IGC) a la fecha de cada actualización, el cual siempre acostumbra a ser inferior al IPC, y se halla además limitado en un margen de entre el 0 y el 2%, cosa que no ocurre con el IPC.

Se regula también la posibilidad de incrementar el precio del arriendo por obras de mejora ejecutadas por el Arrendador una vez transcurridos los cinco años de duración del contrato, o siete si el arrendador fuera persona jurídica, y siempre que ello se hubiere pactado expresamente por ambas partes. En caso de no existir pacto expreso, no podrá aplicarse actualización de clase alguna por la ejecución de obras mejora por parte del Arrendador. Asimismo, se introduce la posibilidad de repercutir al Arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (servicios, tributos y cargas) si así lo pactan las partes expresamente y siempre que en el contrato se haga constar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Finalmente, se introducen en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos determinadas limitaciones en el momento de suscripción de los contratos de arrendamiento de vivienda. Así, se fija un límite de dos mensualidades de renta como cuantía máxima que el Arrendador podrá solicitar al Arrendatario como garantía adicional a la fianza legal, ya sea a través de aval bancario o depósito. Por otro lado, se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del Arrendador, siempre que éste sea una persona jurídica.

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Joan Canal

Abogado en JDA SFAI