La claúsula de gastos en los préstamos hipotecarios

Tras algunas vacilaciones de la jurisprudencia mayor y menor, el Tribunal Supremo ha dictado en fecha 23 de enero de 2.019, varias Sentencias que vienen a fijar la línea jurisprudencial en materia de cláusula de gastos en los préstamos hipotecarios.

La cláusula en cuestión es la que se incorpora en la Escritura de préstamo hipotecario, y con redacciones más o menos afortunadas, según las entidades financieras, tiene como finalidad atribuir todos los gastos de la operación de préstamo hipotecario al consumidor.

La gran característica de estos gastos, son que no se trata de cantidades que deban abonarse a la entidad financiera, sino que son gastos que deben satisfacerse a terceros que realizan alguna actividad en la formalización y consolidación del préstamo hipotecario, como son Notario, Registro de la Propiedad, Gestoría…

Una de las cuestiones que ya fija en las mencionadas Sentencias, es el acomodo a derecho de la cláusula que fija una comisión de apertura. En este caso sí que se trata de cantidad que debe abonarse al Banco, a modo de comisión por la concesión del préstamo. En este punto, el Tribunal resuelve que dicha comisión de apertura forma parte del precio del préstamo así como los intereses remuneratorios, y por tanto no puede ser analizada más que por el control de transparencia, y no puede ser objeto de control de contenido. Por tanto, no la considera abusiva.

Sí que concluye el Alto Tribunal, que la cláusula que imponte todos los gastos al consumidor es abusiva. Por tanto, dicha cláusula debe ser excluida y expulsada del contrato, pero declarada su nulidad no impone la devolución de todos los gastos satisfechos por el consumidor a la otra contraparte, la entidad financiera. Argumenta que expulsada del contrato, debe establecerse e imperar la norma relativa a la distribución del gasto en concreto, consultando el Reglamente Notarial o cualquier norma que desarrolle quien debe hacer frente a dicho pago, de no existir la cláusula cuestionada de imponerlo todo al consumidor.

Así las cosas al final la posible reclamación queda determinada en función de las normas distributivas del gasto.

El pago de impuestos, como sería el Impuesto de Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, será asumido por el consumidor. En todos aquellos préstamos hipotecarios suscritos con anterioridad a la reforma impulsada por el Gobierno de Pedro Sánchez que cambió la atribución del pago a las entidades financieras.

Los Aranceles notariales. En este punto, la Sentencia argumenta que dichos aranceles debe ser asumidos por a los que interese la operativa, concluyendo que ambas partes son interesado en la operativa notarial, con lo que deben ser asumidos por mitad. Lo mismo respecto a posibles Escrituras posteriores de modificación del préstamo inicial, los aranceles por mitad. Sólo en la Escritura de cancelación de hipoteca, que a juicio del Tribunal Supremo solo interesa al consumidor, deberá ser este quien los asuma en exclusiva.

Respecto a los aranceles del Registro de la Propiedad. Aquí la jurisprudencia entiende que el interés en la inscripción registral es de la entidad financiera, por tanto deberá esta asumir el 100 % de la factura de aranceles del Registro de la Propiedad. Salvo que se inscriba la cancelación registral de la hipoteca, en este caso el gasto debe asumirlo el consumidor. Inscripción registral Banco, cancelación registral consumidor.

Y por última también fija la distribución en gastos de Gestoría.  En esta supuesto la jurisprudencia reciente ha fijado que sea también por mitades, pues la gestión al final favorece a ambas partes.

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Juan Barba Martín

Abogado especialista en derecho bancario.